Все о схеме планировочной организации земельного участка — СПОЗУ

СПОЗУ — необходимый документ, без которого заявление на разрешение на строительство не будет рассматриваться.

Законодательная база

Статья 51 Градостроительного кодекса отвечает на вопрос, что такое СПОЗУ земельного участка, и содержит перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Какие-то нужно получить в компетентных органах, а какие-то можно составить самостоятельно.

К последним относится СПОЗУ — обязательный компонент проектной документации, который можно начертить от руки или при помощи чертежного программного обеспечения.

Понять, что такое схема планировочной организации земельного участка, можно из части 12 Постановления Правительства РФ № 87 от Там указано, что состоит она из текстовой и графической частей.

Что такое СПОЗУ?

Вчитайтесь в название, и вам станет ясно. Эта схема должна отображать все капитальное, что уже построено (и планируется соорудить) на вашем подворье. Включая инженерные сети. Плюс, всенепременно придется указать расстояние от стены до забора (даже если такового пока еще нет). Впрочем, не будем забегать вперед, давайте начнем с нуля.

Итак, допустим, архитектурный отдел уже выдал вам на руки Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Если территория двора меньше 1 га? Тогда просто перенесите его с ГПЗУ на кальку – вот вам и основа для составления СПОЗУ. Но вдруг вам повезло. Как редко кому из простых россиян, и ваш «дворик» имеет площадь до 10 га. Тогда полученный Градостроительный план выполнен в масштабе 1: 2 000. Это означает, что его придётся не просто скопировать, а увеличить каждую сторону в 5 раз. Но оставив прежние углы.

Схема планировочной организации земельного участка всегда подается в архитектурный отдел местных органов самоуправления в масштабе 1: 500.

Что это такое

Планировочная схема представляет собой графическую и текстовую информацию, необходимую для выдачи разрешения на совершение строительных работ. В данном документе содержатся исчерпывающие технические сведения о планируемом объекте индивидуального строительства, а также о параметрах его размещения.

Для получения специального разрешения на начало работ будущему застройщику нужно подать в территориальный архитектурный отдел следующие документы, список которых полностью содержит в себе действующий Градостроительный Кодекс:

Свидетельство о праве собственности на конкретный участок земли Выдается представителями территориального представительства Росреестра.
Актуальный градостроительный план Подготавливается сотрудниками строительного департамента местной администрации.
Схема планировочной организации Заполняется владельцем территориального надела или непосредственным застройщиком.
Что это такое

Важно отметить особое внимание на факт того, что в статье 51 Градостроительного Кодекса указывается, что компетентные органы не могут ни при каких обстоятельствах требовать дополнительные бумаги. Однако расхождение законодательства с действительностью достаточно велико и к этому рекомендуется быть готовым.

Статья 51. Разрешение на строительство

Требования к заполнению рассматриваемого документа в полной мере не регламентируются в существующей нормативной документации. Именно в силу этой причины могут возникнуть определенные затруднения у индивидуальных застройщиков.

Стоимость оформления договора купли продажи земельного участка регулируется соответствующим законодательством. В основном она состоит из госпошлины и размера услуг нотариуса.

Как выглядит типовой договор сервитута земельного участка — вы можете увидеть здесь.

Как правильно составить генеральный план застройки земельного участка?

Успешность составления генплана загородного участка под строительство зависит от соблюдения зон контроля. Согласно одной из них, в тех местах, где проходят коммуникационные системы нельзя возводить дома и дополнительные постройки, в том числе высаживать высокорослые деревья.

Дистанция между строениями на участке регулируется правилами пожарной безопасности, и уж никак не личными представлениями об этом. На территории возведения дома необходимо создать дренажную систему, для того чтобы предотвратить образования болотного месива. Именно она способствует осушению участка и предотвращает затопление. В случае если вы приобрели участок с красивым ландшафтом, постарайтесь спланировать расположение объектов с указанием видовых точек.

Читайте также:  15 стилей дизайна интерьера. Отличительные черты и особенности

Если вы являетесь обладателем неровного участка, с углами наклонами в определенную сторону, то дом, желательно, возводить на возвышении, во избежание затопления. Кроме того, специалисты рекомендуют располагать строения на небольших уклонах параллельно горизонтальной плоскости. Строительство зданий с уклоном больше 1:2 требует обязательного укрепления земляного покрова, с применением подпорных стенок и прочих дополнительных конструкций. Нормы строительства жилых домов определяют дистанцию от кордонов участка в 5 — 6 м, и не меньше 3 м от граничащих участков.

Составление генерального плана участка с домом упрощает работы по возведению построек, поскольку выступает в роли некоего ориентира. Вы можете получить наглядное представление о том, на территории запланированные объекты.

Очень важно, сделать план застройки земельного участка подробным и качественно оформленным, тогда у вас не возникнет проблем с утверждением.

Фиксированная цена за составление генерального плана застройки участка не утверждается, поскольку все имеет прямую зависимость от площади территории. Стоимость формируют за 1 квадратный метр. Средняя цена за создание генплана колеблется в пределах 1,5 тыс., рублей. Также, можно отметить, что в формировании сметы есть некая закономерность, которая проявляется в том, что за участок большей площадью из расчета за 1 м², вы заплатите дешевле, нежели за небольшую территорию.

Схема получения: каким образом и где

Схему ПОЗУ делается владельцем участка или ее можно запросить в частных архитектурных бюро. Соответственно, в первом варианте платить не придется, а при заказе она может обойтись в круглую сумму. Если выбирать второй вариант, то рекомендуется прозвонить несколько таких контор для сравнения цен. Минимальная цена, от которой придется отталкиваться, будет 3–4 тысячи.

Перед тем как начать оформлять СПОЗУ, необходимо сделать следующее:

Предоставить в ближайший архитектурно-градостроительный отдел два экземпляра заявления на выдачу разрешения на возведение с пояснительной запиской.

Для того чтобы было выдано Разрешение на Строительство необходимы следующие документы:

Схема получения: каким образом и где
  1. Паспорт.
  2. Документы на собственность (свидетельство о государственной регистрации, кадастровый паспорт, договор купли-продажи).
  3. Заявление по образцу на выдачу РнС.
  4. ГПЗУ.
  5. СПОЗУ.

Один экземпляр после визирования должен остаться у застройщика. Необходимо помнить, что разрешение будет выдано, только если застройщик имеет на руках документацию о владении земельными участками. В ней должно быть прописано разрешение на возведение жилого помещения на участке и категория участка как таковая. В идеале в документе должна быть такая формулировка: «Земля населенного пункта под ИЖС». Земли сельскохозяйственного предназначения, такие как ДНП, ЛПХ и СНТ имеют большое количество ограничений и запретов, которые могут быть сняты с большим трудом. И каждый случай, соответственно, рассматривается индивидуально.

  1. В Архитектурном Отделе нужно сделать заказ на изготовление Генерального Плана Земельного Участка. Законом установленных срок на получение бумаги — 30 суток. Как показывает реальность, этот срок выполняется в очень низком проценте случаев. Получается Генеральный План бесплатно. Любое требование заплатить за него незаконно.
  2. Когда первый этап успешно пройден, следует приступить ко второму. Это оформление СПОЗУ. Генеральный План делается в масштабе 1:2000, Схема — 1:500. Обычное копирование не подойдет. При переносе необходимо увеличить изображение вчетверо.
  3. После этого собранный пакет документации нужно отнести в архитектурный отдел. После принятия документов, он должен в десятидневный срок выдать на руки застройщику полностью готовое разрешение на возведение ИЖС или отказ с обоснованными, прописанными в нем причинами.
  4. В случае неосведомленности в последовательности и правильности действий застройщик может доверить оформление документации частным специалистам. Соответственно, за это придется платить, но во всяком случае документация будет подготовлена грамотно и не возникнет необходимость ее переделывать. Иногда стоит заплатить специалистам, чтобы сэкономить время и нервы.

Что нужно предоставить в АГО

Кем выдается (готовится, заполняется)
Свидетельство на право владения Земельным Участком ЕГРП Росреестра
Градостроительный План (ГПЗУ) АГО местной администрации
СПОЗУ Владельцем ЗУ или застройщиком
Читайте также:  Найдите идеальную цветовую схему для своей кухни

Требовать дополнительных документов разрешительный орган не может по ст. 51 ч. 10 ГрК.

Средняя стоимость заказать СПОЗУ составляет 2,5-3 тысячи рублей. Это нормальные расценки, если брать ГОСТ за основу. Конкретная стоимость определяется принадлежностью ЗУ к тому или иному региону.

Схема получения: каким образом и где

Как подготовить план-схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории

Чтобы получить имущественное право на Земельные Участки и для проведения с ним любых операций, необходим кадастровый паспорт. Таким образом, ЗУ, который раньше не был поставлен на учет, не имеет кадастрового документа и других технических документов, устанавливающих права владения им.

Если участок без уклона

Обычно если участок очень ровный и там много грунтовых вод, то он расположен в заболоченной местности или какой-нибудь низине. Обычно в таких случаях нет необходимости в тщательной планировке стока дождевых вод и паводков.

Схематическое расположение дома, сада и хозяйственных построек

Если участок без уклона

В этих случаях нужно тщательно спланировать мелкозаглубленный или незаглубленный фундамент и грунтовую насыпь. Ее толщина должна быть от 0,2 до 0,5 м. Для этого используют разные грунты, но которые не содержат торф или растительность. В траншеях и подушке используют песчаные смеси с послойной трамбовкой.

В любом случае насыпь имеет только преимущество и ее используют не только в болотистых местностях.

Как сделать своими силами?

Сначала нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра или Управление Архитектуры и Градостроительства по своему региону.

Здесь нужно получить топографическую съемку и чертеж градостроительного плана. Данные документы предоставляются без дополнительной оплаты, но потребуется ожидание в течение месяца. На следующем этапе нужно отсканировать план. Благодаря компьютерной программе можно вырезать только необходимый земельный надел. Также увеличивается масштаб. На полученном плане дорисовывают чертеж постройки.

Указываются следующие данные:

  1. Границы дома.
  2. Высота постройки.
  3. Ограждение.
  4. Название населенного пункта.
  5. Точный адрес дома.

Данные действия выполняются в масштабе 1:500. Информация об этом указывается на схеме в разделе «Условные обозначения».

Документ можно подготовить не только при помощи компьютерной программы, но и вручную. В этом случае необходимо придерживаться рекомендаций:

  • рисунок и текст наносятся на чистый лист формата А3 или А4;
  • используются только синие или фиолетовые чернила, лучше — специальная тушь для черчения;
  • надписи проставляются печатными буквами;
  • при появлении ошибок не нужно пользоваться корректором — внесите исправление, перечеркнув ошибку и поставив рядом подпись.

Если вы планируете работать с графическими редакторами, можно использовать Paint, AutoCAD, 3D Max.

Несколько советов по обустройству участков

Любой надел пригоден для того, чтобы стать уютным местом для жизни или загородного отдыха. Участки необычной формы нужно оформлять со вкусом. Самым выигрышным вариантом считается надел с наклоном. Наличие склона в принципе не является недостатком. Важную роль играют растения. Они могут защитить от ветра, солнца, сделать пейзаж более красивым, а также укрепить почву, визуально расширить территорию. Если стройка запланирована на участке необычной конфигурации, то потребуется помощь профессионалов. Без них человеку будет трудно принять правильное решение относительно местонахождения построек и вспомогательных объектов. На четырехугольном наделе неправильной формы основной жилой дом лучше размещать в одном из углов. Главным украшением любой частной территории является сад. Грамотное оформление и красивое декорирование садовой зоны компенсирует многие недостатки, которые имеются на участке.

Как визуально увеличить участок

Несколько советов по обустройству участков

Пространство можно «расширить» за счет растений. Траву делают максимально низкой. Ее можно стричь таким образом, чтобы получались чередующиеся полоски в оттенках зеленого цвета. Забор с въездной стороны подчеркивают маленькими декоративными кустами. Некоторые деревья должны быть высокими, чтобы «выглядывать» из-за забора. На фоне голубого неба высокие растения кажутся более отдаленными. Верхнюю часть главного ограждения декорируют вьющейся растительностью с густой листвой. Ансамбль из растений разной высоты лучше разместить недалеко от центра участка. Скопления различной растительности в углах способствуют созданию «расширяющего» эффекта, но в целях экономии полезной площади там должно быть пусто. По периметру в некоторых местах устанавливают большие зеркала. Арочные элементы тоже способны визуально увеличить участок.

Читайте также:  Ворота из профнастила: можно ли изготовить самостоятельно (21 фото)

Другие способы визуального увеличения надела:

  • использование светлых или природных тонов;
  • увеличение переходной зоны возле дома;
  • создание ландшафтных форм.
Несколько советов по обустройству участков

Планирование участка округлой формы

На земельном наделе округлой формы главное здание должно иметь хотя бы одну округленную сторону. Специалисты не советуют строить на участке о-образной или округлой формы вытянутый дом сложной конфигурации. Один из проверенных вариантов планировки предусматривает расположение главного дома в самом центре, высаживание почти всей декоративной растительности на границах надела. Огород следует разместить посередине между центром и краем, чтобы при работе на грядках не возникало трудностей. Владельцы часто пытаются скрыть или подчеркнуть нестандартную форму своего участка. В первом случае требуется высадить много растительности в ровную линию на внутренней стороне посадки. Делают это только в одном из сегментов участка. Если есть желание, напротив, подчеркнуть округлый вид, то клумбы, сад, беседки и ограждения обустраиваются по принципу концентрических кругов.

Если участок имеет уклон

Несколько советов по обустройству участков

Надел с наклоном обычно стоит дешевле, но затраты на его обустройство нивелируют эту выгоду. Главный плюс такой территории заключается в интересном внешнем виде, большой вариативности дизайнерских решений. Участок засаживают большим количеством растений, практически повсеместно. Ими укрепляют склоны. Обязательно наличие наклоненных извилистых троп, а в большинстве случаев и лестниц. На дорожках с большим количеством изгибов крутизна подъема будет меньшей. Лестницы оборудуются перилами. Уклон маршей делается ниже 45°. Большие террасы позволят выиграть много пространства. Помимо этого, отпадет потребность в большом количестве высоких укрепительных стен. Для предотвращения сползания масс со склонов создаются специальные сооружения — геоматериал (это может быть георешетка или геотекстиль), габионы, подпорные стены, насыпи.

Главным недостатком наклоненного участка являются сложности в работах по привязке главного здания к рельефу.

    

Несколько советов по обустройству участков

Легкая бесплатная онлайн программа 3д для чайников на русском языке, с помощью которой можно сделать дизайн ландшафта дачного участка с размерами

С компьютерной программой по ландшафтному дизайну намного легче заниматься планированием садового участка. Можно добиться отличных результатов. Попробовав однажды, вы уже не захотите отказаться от такого удобного планирования.

Компьютерная программа Garden Planner доступна любому начинающему пользователю. Чтобы разобраться в ее работе, достаточно 20 минут. Зато вы сможете нарисовать план строений и посадок на участке. Здесь есть поправки на климат и возможность увидеть, как будут выглядеть посадки через несколько лет. Недостатки программы: программа на английском языке и в ней нет 3D проекции.

Легкая бесплатная онлайн программа 3д для чайников на русском языке, с помощью которой можно сделать дизайн ландшафта дачного участка с размерами

Пример планировки участка в программе Garden Planner.

Другая программа по планировке участка X-Designer также проста в освоении и имеет проекцию 3D. Можно попробовать потренироваться на этой программе бесплатно, но потом придется купить полную версию. С помощью этой программы можно увидеть участок со всеми строениями и посадками в трехмерном пространстве в любое время года, а также в любое время суток. Можно наблюдать рост растений через 3 или 5 лет.

Нормативная база

Кроме тех параметров, которые прописываются в Федеральном Законе №221, определяющую роль в процессе составления схемы играет актуальный Градостроительный Кодекс, а точнее статьи 48 и 51. Помимо прочего, важное значение имеет и Постановление Правительства РФ №87 от 16 февраля 2008 года, которое предусматривается применение СПОЗУ для земельных участков, отведенных под строительство индивидуального типа.

Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование

Рассматриваемая схема имеет отличия в отношении объектов, которые находятся во владении физических и юридических лиц. В первой части документа указывается количество соответствующих объектов и нормативные параметры, применяемые к каждой конкретной категории построек.

Что касается второй части, то в ней более полно прописываются требования, предъявляемые к территориальным наделам, находящимся в черте населенных пунктов и предназначаемым для осуществления индивидуального строительства. Там же указываются правила проведения строительных мероприятий и нюансы оформления разрешительных документов.

Согласно нормам постановления правительства РФ №87 с схему требуется вносить исчерпывающую информацию о правилах эксплуатации территорий, в том числе используемых совместно с другими лицами.